MODELO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO




Muitas consultas chegam a respeito de Convenção de Condomínio, principalmente solicitação de modelos para elaboração desse documento. Porém, mais uma vez afirmamos que cada condomínio é uma realidade diferente e precisa ter a sua própria Convenção, adaptada para as diversas situações individuais. Registramos que a Convenção não pode contrariar a Lei maior, ou seja, a n° 4.591/64, que estabelece que "Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários do direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaboração, por escrito, a Convenção de Condomínio, deverão, também, por contrato ou deliberação em Assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações. Essa Convenção deverá ser registrada no Registro de Imóveis, assim como nesse Registro de Imóveis serão feitas as averbações de eventuais alterações dessa Convenção registrada. Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direito que representem, no mínimo 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio". Seguindo, observe o modelo de convenção, mas adapte-a de acordo coma real realidade de seu condomínio:

Convenção de Condomínio do Edifício ... (nome do edifício)

Os abaixo-assinados, proprietários (e se houver, promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários), das unidades autônomas do Edifício ... (nome do edifício), situado a ... (endereço do edifício), pelo presente instrumento particular e na forma e consoante o disposto nos artigos 9º a 11º da Lei 4.591/64, estabelecem a presente Convenção de Condomínio, a que se sujeitam e submetem:

Capítulo I- da discriminação das partes de propriedade exclusiva e das de condomínio, com especificações das áreas.

Artigo 1º - constituem partes de propriedade exclusiva dos condôminos do Edifício, aquelas Discriminadas na cláusula do instrumento anexo e cujas áreas, descrições, confrontações e correspondentes ideais terreno vão pormenorizadamente enunciadas no referido instrumento.

Artigo 2º - Constituem propriedade comum do condomínio havidas como inalienáveis e ligadas às demais coisas, todas aquelas que por sua natureza ou função, sejam de uso comum, e muito especialmente as seguintes: o terreno sobre o qual se assenta o edifício, as fundações, os montantes, as colunas, as vigas, os pisos de cimento armado, as escadas e partes externas do edifício, as fundações, os ornamentos da fachada, os hall de entrada e de escada, os encanamentos, troncos de entrada e saída de água, luz e esgoto, a calçada, elevadores e poços.

Capítulo II - do destino das diferentes partes e do modo de usar as coisas e serviços comuns.

Artigo 3º -
a) O condomínio, no exercício de seus direitos, para uso e gozo do condomínio e da unidade que lhe pertence deverá observar, além das condições constantes da presente Convenção.
b) No interior de cada unidade, o respectivo proprietário ou os ocupantes terão a liberdade de ação compatível com as normas de boa ordem, bons costumes, segurança, sossego, saúde e bem-estar dos demais condôminos ou ocupantes das demais unidades.
c) Sem prejuízo da estrita observância dessas normas, tudo quanto possa interessar ao uso e gozo do prédio ou suas dependências a serventias comuns, será decidido por deliberação dos senhores condôminos, nas formas adiante previstas.
d) Todas as reclamações ou exigências dos condôminos, relativas ao uso e gozo do prédio em dependências ou serventias comuns, à sua conservação e limpeza, serão levadas ao conhecimento do Administrador que determinará as providências necessárias.
e) Cada condômino será pessoalmente responsável pelo proceder das pessoas de sua dependência e bem assim pelos das que, com seu beneplácito, penetrarem no edifício.
f) A cada condômino é lícito usar sua propriedade singular e exclusiva, bem como as utilidades comuns do prédio, desde que não prejudique iguais direitos dos demais proprietários, nem suas condições materiais, obrigados a contribuir para o bom renome do edifício.

Capítulo III - Dos encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias.

Artigo 4º - Todos os proprietários das unidades são obrigados a pagar os impostos a taxas sobre as partes comuns do edifício, o prêmio de seguro, os encargos de administração, ordenados do zelador, porteiro e demais funcionários, as despesas de conservação e uso normal das partes comuns e as despesas de reparação, vazamentos, impermeabilizações, bombas, elevadores, etc.

Artigo 5º - O montante das despesas e encargos do condomínio serão rateados entre os condôminos proporcionalmente à área útil de cada unidade ou de sua correspondente quota ideal sobre o todo.
Parágrafo único - O prazo para recolhimento das contribuições será de 7 (sete) dias após o recebimento da comunicação do Administrador, não ultrapassando a 15 (quinze) dias, sob pena de ficar o condômino em atraso, sujeito às penalidades desta Convenção (parág. 2º do art. 8º).

Artigo 6º - O condômino que aumentar despesas comuns, por motivo de seu interesse, deverá pagar no devido tempo o excesso a que der causa sob pena de perda de direito de voto e demais cominações desta Convenção.

Artigo 7º - Todas as instalações internas de água, esgoto, eletricidade e telefone, de cada proprietário singular, serão reparadas a custo do respectivo proprietário quando o estrago se verificar até chegar às linhas troncos, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas, janelas, persianas, lustres, aparelhos sanitários, e todos os pertences de cada propriedade autônoma.
Parág. 1º - Quando o estrago se verificar nas linhas troncos e não for causado por qualquer condômino ou seu inquilino, os reparos correrão por conta de todos os condôminos.
Parág. 2º - Quando ficar aprovado que o estrago verificado nas linhas troncos tenha sido causado, direta ou indiretamente, por qualquer dos condôminos ou seus inquilinos, os reparos correrão por conta dos condôminos em questão.

Artigo 8º - Cada condômino concorre nas despesas de condomínio, recolhendo nos prazos previstos nesta Convenção, à quota-parte que lhe couber em rateio.
Parág. 1º - Cabe ao administrador arrecadar as contribuições dos condôminos, competindo-lhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.
Parág. 2º - O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na presente Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês e multa de 20% (vinte por cento) sobre o débito que será atualizado com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo C.N.E. no caso de mora por período igual ou superior 6 (seis) meses.
Parág. 3º - As obras que interessarem à estrutura integral da edificação, ou conjunto de edificações ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietário ou titulares do direito à aquisição da unidade, mediante orçamento prévio aprovado em Assembléia Geral, podendo incumbir-se de execução o administrador ou outras pessoas, com aprovação da Assembléia.
Parág. 4º - A renúncia de qualquer condômino aos direitos, em caso algum valerá, como escusa para exonera-lo de seus encargos.

Capítulo IV - Da Administração

Artigo 9º - Do modo de escolher o administrador, subsíndico e conselho consultivo. Será o prédio em condomínio administrado por um administrador com funções de síndico eleito por maioria dos votos dos condôminos, podendo a escolha recair por maioria de votos dos condôminos, tanto num dos condôminos como em pessoa física ou jurídica ou estranha ao condomínio.
Parág. 1º - Na segunda hipótese, poderá ser eleito por maioria de votos dos condôminos, um subsíndico escolhido dentre os mesmos, exercendo a função de colaborador do síndico.
Parág. 2º - Será eleito, por maioria de votos dos condôminos, um Conselho constituído de 3 três condôminos, cuja função será assessorar o administrador na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, inclusive, verificando e ajudando na contas do mesmo.
Parág. 3º - O mandato do síndico, subsíndico e Conselho Consultivo será de dois anos, permitida a reeleição.
Parág. 4º - Respeitada a forma prevista no contrato de Incorporação para a primeira administração, o síndico poderá ser destituído, pelo voto dos condôminos que representem dois terços (2/3) da totalidade das unidades, através de Assembléia Geral especialmente convocada.
Parág. 5º - No caso de ser deliberada a sua destituição, será feita nova Assembléia, elegendo novo síndico, num prazo de 30 dias da destituição. Durante esse período fica convencionada a responsabilidade do presidente do Conselho em administrar o condomínio, assim como a outros impedimentos do síndico.

Artigo 10º - Das atribuições do administrador (síndico), além das legais. Ao síndico, além das funções decorrentes de seu cargo, de acordo com a Lei, compete especialmente:
a) superintender a administração geral do edifício e fazer observar o Regulamento Interno do prédio.
b) nomear, admitir e demitir os empregados do prédio, fixando-lhes os vencimentos de acordo com a verba estabelecida no orçamento do ano.
c) receber as quotas mensais ou outras contribuições dos condôminos, dando-lhes a devida aplicação.
d) ordenar e fiscalizar as obras de caráter de urgente ou não ou adquirir o que for necessário para a boa conservação do edifício.
e) manter a escrituração e a contabilidade em ordem em livros próprios, à disposição do Conselho Consultivo.
f) apresentar, por ocasião da reunião anual, as contas da administração referente ao exercício em questão, exibindo os respectivos documentos e comprovantes.
g) cumprir as deliberações da Assembléia de Condôminos.

Artigo 11º - O síndico deverá ter uma remuneração mensal que será fixada anualmente pela Assembléia Geral dos condôminos.

Capítulo V - do modo e do prazo da convocação das assembléias gerais dos condôminos e do quorum para os diversos tipos de votação.

Artigo 12º - Anualmente, no primeiro trimestre será realizada a reunião ordinária dos condôminos, que deverão tomar conhecimento, examinar e resolver sobre a apreciação do orçamento elaborado pelo síndico e contas respectivas ao exercício anterior, imposição de multas a condôminos que tenham infringido a presente Convenção ou ao Regulamento Interno do Prédio, e assuntos de interesse geral.
Parág. 1º - As reuniões ordinárias dos condôminos serão convocadas pelo síndico pelo por meio de carta protocolada registrada, com antecedência mínima de 8 (oito) dias.
Parág. 2º - Os condôminos, no caso de ausência ou impedimento, deverão outorgar procuração com poderes suficientes para representa-os em qualquer das reuniões, ficando certo que cada procurador não poderá representar mais de 2 (dois) condôminos.
Parág. 3º - As reuniões extraordinárias dos condôminos serão convocadas pelo síndico ou por um grupo de condôminos que represente no mínimo a terça parte dos votos totais, observando-se o dispositivo do parágrafo primeiro deste artigo.
Parág. 4º - As reuniões ordinárias e extraordinárias para que possam ser realizadas em primeira convocação exigem quorum mínimo de uma quarta parte dos votos totais. Na segunda convocação, a ser realizada 30 (trinta) após, a instalação se dará com qualquer quorum.
Parág. 5º - As decisões dos condôminos serão tomadas por maioria absoluta de votos (metade do número votos mais um), dos condôminos com exceção dos casos em que expressamente se exigir outro quorum.
Parág. 6º - As decisões tomadas nas reuniões serão comunicadas pelo síndico, por meio de carta obrigando a todos os condôminos.
Parág. 7º - A cada fração ideal do terreno corresponde um voto que será proporcional a sua porcentagem. Nos casos de empate, caberá o voto de qualidade àquele entre os representantes que possua maior fração do imóvel.
Parág. 8º - Não poderão votar os condôminos que estiverem em atraso com sua cota de despesas condominiais.
Parág. 9º - As decisões dos condôminos serão lançadas em livro próprio, rubricado pelo síndico, que conservará em seu poder, à disposição dos condôminos, para qualquer exame. As atas de reuniões serão assinadas pelos presentes.

Artigo 13º - Da forma de contribuição para constituição do fundo de reserva. Para atender às despesas com as obras de conservação e reformas não previstas no orçamento, fica instituído um "Fundo de Reserva", até atingir a importância de ... (transcrever por extenso), devendo ser reposto sempre que sofra diminuição.
Parág. 1º - O fundo de reserva será integralizado:
a) - pela taxa de 5% (cinco por cento) sobre a contribuição dos condôminos;
b) - pelas multas por infração desta Convenção e do Regulamento Interno;
c) - pelos juros produzidos pelo próprio capital do "Fundo de Reserva";
d) - pelos saldos acumulados no fim de cada exercício.

Artigo 14º - Da forma e do quorum para as alterações desta Convenção. As decisões que vierem modificar esta Convenção somente terão valor se tomadas por três quartos partes (3/4) dos votos totais de possuidores das unidades. Tais decisões poderão ser lavradas por escritura pública ou instrumento particular, devendo ser averbadas no Registro de Imóveis competente, em cumprimento ao enunciado no Artigo 14° do Decreto Federal n° 55815/65.

Capítulo VI - Da forma e do quorum para a aprovação do Regimento Interno

Artigo 15º - O Regulamento Interno será redigido pelo síndico em conjunto com o Conselho Consultivo, levando ao conhecimento dos condôminos, devendo a sua aprovação obedecer ao estipulado no Artigo 12º, parág. 5º desta Convenção.

Capítulo VII – Das obrigações condominiais

Artigo 16º - É defeso a qualquer condômino:
a) - Alterar a forma externa da fachada;
b) - decorar as parte e esquadrias externas com tonalidades diferentes das empregadas no conjunto da edificação;
c) - destinar à unidade utilização diversa a da finalidade do prédio, ou usa-la de forma nociva ou perigosa do sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
d) - embaraçar o uso das partes comuns.
Parág. 1º - O transgressor estará sujeito ao pagamento da multa equivalente a 3 (três) vezes o salário mínimo vigente nesta cidade na ocasião, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao síndico com autorização judicial a desfazer no prazo que for estipulado.
Parág. 2º - O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade pode fazer obra que modifique sua fachada interna (porta da unidade no corredor ou hall), se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Artigo 17º - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino diretamente com importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.

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